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当大家都在争论中国的房地产市场是否会成为下一个美国或日本时，被许多人称为“房地产市场预言家”的黄奇帆却得到了完全不同的答案。

他认为，用中国和日本的旧模式来解决中国的新问题根本行不通。中国房地产问题的根源不是外部的，而是一个非常独特的问题。换句话说，两个问题相互碰撞：“超级声明”和“超级杠杆”。

这不是外部问题，而是内部发展的偏差。毫无疑问，不可能依靠市场来缓慢地适应问题。需要彻底解决。他提出的方法是，一项行动可以同时解决三个主要问题。那么，他提到了什么行动呢？

中国房地产市场的泡沫问题其实从20世纪90年代就开始了，当时房地产市场刚刚起步，全国每年新建住房面积只有1000万平方米。

到2000年，开发商开始发力，新建建筑面积迅速增长，达到1亿平方米。到2010年，地方政府大举出让土地以促进经济发展。这相当于全国新建住房直接超过10亿平方米。

这种疯狂的增长势头在2017年达到顶峰。当年全国新建住宅面积达17亿平方米，几乎占当年全球新建住宅的一半。

今年，黄奇帆再次警告称，他相信新房数量将达到顶峰，并在未来几年逐渐减少，交易量将越来越小。

事实上，这些数字背后存在着矛盾。从人均住房面积指标来看，我国人均住房面积接近50平方米，与许多发达国家水平相近。

但许多人仍然居住空间狭小、小区高楼林立、城市繁忙、生活不舒适、品质不够。

这说明我们盖了很多房子，但是这些房子并没有真正改善我们的生活质量。它们大量积累库存，占用大量土地资源，却没有发挥应有的作用。

问题不仅在于房子多，更严重的是房地产市场“杠杆过高”的问题。中国开发商的债务比率通常高达80%至90%，这是标准的，但国际上认为健康的债务水平需要低于50%。

房地产开发商的经营模式很简单，就是借钱经营生意。他们从银行购买土地，要求建筑公司提供融资，最终依靠卖方的预售款来支付建设费用。

当市场景气的时候，这个房地产行业的运营链条运转顺畅，让大家都能赚钱。然而，如果市场呈现下跌趋势，而你无法出售你的房子，开发商的现金流将立即被削减。

房子成为了当时无法用来偿还银行贷款、无法支付建筑公司材料费和工人工资的“死资产”，最终形成了一条连接银行、建筑商、材料制造商和购房者的巨大“三角”链。

这个问题的复杂性远远超出了一家公司的倒闭，甚至可能导致整个经济体系的崩溃，并造成严重的连锁反应。

中国房地产市场存在严重问题，指望市场本身解决这些困难几乎是不可能的。如果某个特定环节出现重大问题，可能会引起连锁反应并导致更广泛的经济损失。

因此，黄奇帆提出的方案的核心就是要采取关键步骤，准确拆除这颗“定时炸弹”。

最重要的一步是解决“三角债务”问题。这个债务链包括银行、建筑商、材料制造商和购房者。如果不及时解决，后果将不堪设想。

具体来说，国家将投资收购开发商无法出售的商品房，并按照市场价格优惠60%或30%实施大规模收购。该基金不是免费支付的，但去向是显而易见的。开发商可以用这笔钱偿还银行贷款并向供应商付款。

这样就可以切断债务链，补偿银行和供应商的损失，避免金融体系崩溃的风险，为整个经济的平稳过渡争取时间。

通过这一措施，缓解了开发商的资金流向，避免了大规模破产。该国在解决最紧迫的现金流问题方面取得了进展，但下一个问题是如何处理这些购买的房屋。

为了解决这个问题，该计划的第二步是将这些额外的商业住宅转变为负担得起的租金，即公共租金。这既解决了房子在哪里的问题，又满足了社会对廉租房的巨大需求。

如今，刚来到大城市打拼的人们和很多年轻人一样，都受到高房租、高房价的困扰。通过将这些房产转为公共租赁住房，低收入人群可以低价租到合适的住房，减轻生活压力。

这一规模也有利于我国住房结构的调整。长期以来，我国保障性住房比例远远低于发达国家的标准，仅为5%左右。

这项改革将使该国经济适用房的比例从20%逐步提高到25%。

黄奇帆的计划是研究如何不仅解决房地产市场问题，而且建立更健康的经济循环，确保未来经济的稳定和可持续发展。

解决了金融风险和社会问题后，最后一步就是利用金融工具将这些收购的公租房转化为可持续的金融产品。

这一步，黄奇帆提出通过房地产投资信托基金（REITS）来实现这一目标。简单来说，就是将收购的公租房进行包装，通过REITS产品产生稳定的租金收入，然后将这些产品出售给普通投资者。

这样，普通老百姓就可以将资金投资于这些稳定、低风险的房地产资产。这些REIT 产品提供的年回报率约为4%，而不是把钱存入银行赚取低利率。

另外，由于国家信用是该金融产品背后的保障，因此安全性相对较高。通过购买这些产品，普通老百姓就能分享到城市发展的成果。

通过这种方式，资金不会流向房地产投机，而是流向能够产生稳定回报的实物资产。这样，不仅房地产泡沫得到有效控制，也形成了更健康的经济循环，普通投资者也有了更多的选择投资渠道。

黄奇帆在今年的财经论坛上也表示，虽然目前房地产市场正在经历20年来最严重的调整，但他预计2025年之前市场将逐步稳定并进入新的发展阶段。

他解释说，这种“稳定”并不是市场的自然恢复状态，而是政府通过一系列有效的调控措施和举措，分阶段完成的结构性调整。

这种有计划、有控制的调整将确保中国房地产市场不会像美国那样突然崩溃，也不会像日本那样长期停滞。中国正在以更加稳健的方式确保经济可持续发展，同时避免房地产市场大幅波动。

这个过程的重要性对我们每个人来说都是不言而喻的。一方面，通过猜测房地产结束，可以一夜暴富，房价更加合理，另一方面，普通老百姓在储蓄和投资时会做出更稳定的选择。

这不仅是房地产市场的变化，也是整个社会经济的健康发展。也就是说，未来的财富管理和投资将更加多元化和稳定。

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